Accompagnement complet pour les acheteurs — du budget à la remise des clés.
Acheter un bien est l'une des plus grandes décisions financières de la vie. Je vous accompagne de bout en bout — analyse de capacité, montage optimal, négociation des meilleurs taux.
Le service inclut analyse d'éligibilité, budget complet, coordination avec avocats et experts, et accompagnement tout au long.
Guide de l'acheteur
Un prêt immobilier d'acquisition concerne deux types d'opérations : l'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur (y compris sur plan) et l'achat d'un appartement ancien auprès d'un vendeur privé. Dans les deux cas il s'agit d'un prêt à l'acquisition, mais les documents, l'échéancier de paiement, le calendrier de déblocage, les garanties, l'expertise et le processus bancaire peuvent différer.
Dans une opération avec promoteur, les paiements s'effectuent généralement par tranches, selon l'avancement des travaux ou l'échéancier prévu au contrat, parfois contre des garanties légales.
Dans une vente dans l'ancien, les paiements sont convenus avec le vendeur ; une expertise du bien existant est généralement requise, ainsi que la régularisation des droits et des sûretés.
Les principes restent proches dans les deux cas — apport, capacité de remboursement et profil de crédit — mais la préparation pratique diffère. Les exigences exactes varient selon la banque et l'opération.
Lors de l'étude d'une demande, la banque ne regarde pas uniquement le salaire et la valeur du bien. L'analyse porte sur le profil de risque global des emprunteurs et de l'opération.
Dans le cadre de l'instruction, la banque peut également examiner les données de crédit de l'emprunteur et sa conduite financière générale, sous réserve du droit applicable et des consentements et procédures requis. L'étendue de cet examen dépend des données disponibles et du dossier.
Toutes les banques n'examinent pas tous ces éléments dans tous les cas. Il s'agit de facteurs que la banque peut prendre en compte, selon les données disponibles et le dossier.
Les banques comparent la mensualité prévue au revenu disponible net, après déduction des charges fixes pertinentes. Plus les engagements existants sont élevés, plus la mensualité acceptée sera réduite.
Voir le taux d'effort et les plafonds de financementUne banque peut refuser une demande même lorsque les revenus paraissent suffisants, si le profil de crédit, l'historique de remboursement, l'endettement existant ou d'autres indicateurs de risque ne lui conviennent pas.
Un rapport de crédit défavorable n'entraîne pas automatiquement un refus. La décision appartient à chaque banque et repose sur son appréciation globale du risque.
La liste varie selon les banques et le type d'opération, mais comprend le plus souvent :
Avant de signer un compromis ou de s'engager sur un échéancier, il est essentiel d'évaluer la capacité de financement, le taux d'effort, le profil de crédit, l'apport disponible et les exigences probables de la banque. Une étude préalable évite un engagement irréversible.
Je travaille pour vous — pas pour les banques.
Faire étudier mon financement avant de signerCette page fournit une information générale et ne constitue ni un conseil juridique ni un engagement d'accord de financement. Les conditions réelles sont fixées par la banque selon le dossier et l'opération.
Réglementation et financement
La Banque d'Israël fixe des plafonds de financement (quotité / LTV) selon le profil de l'acheteur, ainsi que des règles sur le taux d'endettement. Ces règles déterminent l'apport nécessaire et le prêt maximal qu'une banque peut accorder.
| Profil d'acheteur | Financement max. (LTV) | Apport requis | Remarques |
|---|---|---|---|
| Première résidence (bien unique) | Jusqu'à 75 % | 25 % minimum | Plafond le plus élevé, sous réserve de capacité de remboursement. |
| Bien de remplacement (revente du logement actuel) | Jusqu'à 70 % | 30 % minimum | Le logement précédent doit être vendu dans le délai imparti. |
| Deuxième bien et plus / investisseurs | Jusqu'à 50 % | 50 % minimum | Droits de mutation majorés dès le premier shekel. |
| Non-résidents / acheteurs étrangers | Jusqu'à 50 % (souvent 45-50 %) | 50 % ou plus | Selon la banque, les revenus et leur devise. |
| Nouveaux immigrants (Olim) | Jusqu'à 75 % (primo-accédant) | 25 % minimum | Sous réserve d'éligibilité et d'allègement des droits de mutation. |
Taux d'endettement maximal — 50 % du revenu disponible
La réglementation plafonne la mensualité à 50 % du revenu net mensuel moins les charges fixes. En pratique, les banques acceptent aisément 30-35 % ; 30-40 % est acceptable mais examiné attentivement ; au-delà de 40 %, une dérogation et un taux plus élevé sont nécessaires. Exemple : avec un revenu net de 30 000 ₪ et sans charges fixes, le plafond réglementaire est de 15 000 ₪, 40 % = 12 000 ₪, 35 % = 10 500 ₪ et 30 % = 9 000 ₪.
Au moins un tiers à taux fixe
Deux tiers du prêt au maximum peuvent être placés sur des tranches à taux variable (prime ou révisable).
Durée maximale — 30 ans
Le prêt doit généralement se terminer avant les 75-80 ans de l'emprunteur le plus âgé.
Tranche prime — jusqu'à 2/3
Le plafond de 33 % a été levé en 2022, mais les banques testent la sensibilité de la mensualité à une hausse des taux.
Même si vous ne répondez pas aux règles strictes de la Banque d'Israël — par exemple à cause de l'âge, d'un taux d'endettement élevé ou d'un revenu israélien non prouvé — des solutions de financement non bancaire peuvent être envisagées.
Données issues des directives de la Banque d'Israël en vigueur à la date de rédaction et des pratiques bancaires courantes. Elles ne remplacent pas une étude personnalisée.
Outil d'éligibilité
Choisissez le type de bien, indiquez le prix, le revenu net mensuel et l'apport disponible — et obtenez une estimation immédiate du financement, du taux d'endettement et de la recommandation.
Par exemple prêts, crédit, pensions alimentaires avec plus de 18 mois restants — ces charges réduisent le revenu disponible utilisé pour le calcul.
Éligibilité limitée — taux d'endettement supérieur à 40%. Une dérogation et un taux majoré sont probables, ou un montage sur mesure est nécessaire.
Taux d'endettement = mensualité du prêt ÷ (revenu net mensuel moins charges fixes). Jusqu'à 30% vert, 30-40% orange, au-dessus de 40% alerte, au-dessus de 50% pas de financement bancaire classique.
Conclusion : selon vos données, l'opération respecte les exigences de la Banque d'Israël et le dossier peut être déposé.
La check-list que je parcours avec chaque client avant d'aller voir une banque : ce qu'il faut préparer, les documents exigés et les points où la plupart des dossiers perdent de l'argent. Un fichier imprimable, enregistrable en PDF.
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