Volle Unterstützung für Käufer — vom Budget bis zur Schlüsselübergabe.
Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen. Ich begleite Sie von der Kapazitätsanalyse bis zur Verhandlung der besten Konditionen.
Inklusive Eignungsprüfung, Budgetierung, Koordination mit Anwälten und Gutachtern.
Käuferleitfaden
Eine Kauffinanzierung betrifft zwei unterschiedliche Fälle: den Kauf einer neuen Wohnung vom Bauträger (auch off-plan) und den Kauf einer Bestandswohnung von einem privaten Verkäufer. Beides sind Kaufdarlehen, doch Unterlagen, Zahlungsplan, Auszahlungszeitpunkte, Sicherheiten, Wertgutachten und Bankprozess können sich unterscheiden.
Beim Bauträgerkauf erfolgen die Zahlungen in der Regel in Raten, nach Baufortschritt oder gemäß dem im Vertrag vereinbarten Zahlungsplan, teils gegen gesetzliche Sicherheiten.
Beim Bestandskauf werden die Zahlungen mit dem Verkäufer vereinbart; üblich sind ein Wertgutachten des bestehenden Objekts sowie die Klärung von Rechten und Sicherheiten.
Die Grundprinzipien sind in beiden Fällen ähnlich — Eigenkapital, Tragfähigkeit und Kreditprofil — die praktische Vorbereitung unterscheidet sich jedoch. Die genauen Anforderungen variieren je nach Bank und Transaktion.
Bei der Prüfung eines Antrags betrachtet die Bank nicht nur Gehalt und Objektwert. Beurteilt wird das gesamte Risikoprofil der Kreditnehmer und der Transaktion.
Im Rahmen der Prüfung kann die Bank auch die Kreditdaten und das allgemeine Finanzverhalten der Kreditnehmer heranziehen — vorbehaltlich der geltenden Rechtslage sowie der erforderlichen Einwilligungen und Verfahren. Der Umfang hängt von den verfügbaren Daten und vom Antrag ab.
Nicht jede Bank prüft jeden Punkt in jedem Fall. Es handelt sich um Faktoren, die eine Bank berücksichtigen kann — abhängig von den verfügbaren Daten und vom Antrag.
Banken setzen die erwartete Monatsrate ins Verhältnis zum verfügbaren Nettoeinkommen nach relevanten festen Verpflichtungen. Je höher die bestehenden Verpflichtungen, desto geringer die Rate, die eine Bank genehmigen wird.
Zu Belastungsquote und FinanzierungsgrenzenEine Bank kann einen Antrag auch dann ablehnen, wenn das Einkommen ausreichend erscheint, sofern Kreditprofil, Zahlungshistorie, bestehende Schuldenlast oder andere Risikoindikatoren für sie nicht akzeptabel sind.
Eine negative Kreditauskunft führt nicht automatisch zur Ablehnung. Die Entscheidung trifft die jeweilige Bank auf Basis ihrer Gesamtrisikobewertung.
Die Liste variiert je nach Bank und Transaktionsart, umfasst aber meist:
Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags oder der Zusage eines Zahlungsplans sollten Finanzierungsfähigkeit, Belastungsquote, Kreditprofil, verfügbares Eigenkapital und die zu erwartenden Bankanforderungen geprüft werden. Eine vorherige Einschätzung verhindert unumkehrbare Verpflichtungen.
Ich arbeite für Sie — nicht für die Banken.
Finanzierung vor der Unterschrift prüfen lassenDiese Seite enthält allgemeine Informationen und stellt weder Rechtsberatung noch eine Finanzierungszusage dar. Die tatsächlichen Konditionen legt die Bank anhand von Antrag und Transaktion fest.
Regulierung und Finanzierung
Die Bank of Israel legt Beleihungsgrenzen (LTV) je nach Käuferprofil sowie Regeln zur Rate-Einkommens-Quote fest. Daraus ergibt sich, wie viel Eigenkapital Sie benötigen und welchen Darlehensbetrag eine Bank maximal genehmigen darf.
| Käuferprofil | Max. Finanzierung (LTV) | Eigenkapital | Hinweise |
|---|---|---|---|
| Erste Wohnung (Einzelimmobilie) | Bis 75 % | mind. 25 % | Höchste Grenze, abhängig von der Tragfähigkeit. |
| Ersatzwohnung (Verkauf der bisherigen) | Bis 70 % | mind. 30 % | Die bisherige Wohnung muss fristgerecht verkauft werden. |
| Zweite Wohnung und mehr / Investoren | Bis 50 % | mind. 50 % | Höhere Grunderwerbsteuer ab dem ersten Schekel. |
| Auslandsansässige | Bis 50 % (meist 45-50 %) | 50 % oder mehr | Abhängig von Bank, Auslandseinkommen und Währung. |
| Neueinwanderer (Olim) | Bis 75 % als Ersterwerber | mind. 25 % | Vorbehaltlich Förderberechtigung und Steuervergünstigung. |
Maximale Quote — 50 % des verfügbaren Einkommens
Vorschrift: Die Monatsrate darf 50 % des monatlichen Nettoeinkommens abzüglich fester Ausgaben nicht übersteigen. In der Praxis genehmigen Banken bequem bis etwa 30-35 %; 30-40 % ist akzeptabel, wird aber genauer geprüft; über 40 % braucht es eine Ausnahme und einen höheren Zins. Beispiel: Bei einem Nettoeinkommen von 30.000 ₪ ohne feste Verpflichtungen liegt die regulatorische Obergrenze bei 15.000 ₪, 40 % = 12.000 ₪, 35 % = 10.500 ₪ und 30 % = 9.000 ₪.
Mindestens ein Drittel fest verzinst
Höchstens zwei Drittel dürfen in variablen Tranchen (Prime oder periodisch variabel) liegen.
Maximale Laufzeit — 30 Jahre
Zusätzlich muss die Hypothek meist bis zum 75.-80. Lebensjahr des älteren Kreditnehmers getilgt sein.
Prime-Tranche — bis zu 2/3
Die 33-%-Grenze entfiel 2022; die Banken prüfen jedoch die Zinsanstiegs-Sensitivität der Rate.
Selbst wenn Sie die strengeren Regeln der Bank of Israel nicht erfüllen — etwa wegen Alters, einer hohen Rate-Einkommens-Quote oder fehlendem nachweisbarem Einkommen in Israel — lohnt sich oft die Prüfung von Nicht-Bank-Finanzierungen.
Angaben nach den zum Redaktionszeitpunkt geltenden Vorgaben der Bank of Israel und üblicher Bankpraxis. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung.
Eignungsrechner
Wählen Sie die Käuferart, geben Sie Kaufpreis, monatliches Nettoeinkommen und verfügbares Eigenkapital ein — und erhalten Sie sofort eine Schätzung von Finanzierung, Rate-Einkommens-Quote und Empfehlung.
Zum Beispiel Darlehen, Kredit, Unterhaltszahlungen mit mehr als 18 verbleibenden Monaten — diese mindern das für die Berechnung verwendete verfügbare Einkommen.
Begrenzte Eignung — Rate-Einkommens-Quote über 40%. Ausnahmegenehmigung und höherer Zins wahrscheinlich, oder maßgeschneiderter Mix nötig.
Rate-Einkommens-Quote = Monatsrate der Hypothek ÷ (monatliches Nettoeinkommen abzüglich fester Verpflichtungen). Bis 30% grün, 30-40% orange, über 40% Warnung, über 50% keine reguläre Bankfinanzierung.
Fazit: Nach Ihren Angaben erfüllt das Vorhaben die Vorgaben der Bank of Israel und die Unterlagen können eingereicht werden.
Genau die Checkliste, die ich mit jedem Mandanten vor dem Bankgespräch durchgehe: was vorzubereiten ist, welche Unterlagen verlangt werden und wo die meisten Anträge Geld verlieren. Eine druckbare Datei, als PDF speicherbar.
Verwandte Leistungen
Professionelle Analyse Ihrer bestehenden Hypothek, um Kosten zu senken, Konditionen zu verbessern und sie an Ihre heutige Situation anzupassen.
Mehr erfahrenSetzen Sie Kapital aus Ihrer israelischen Immobilie ab 60 Jahren frei — ohne monatliche Rate und ohne Verkauf. Unabhängiger Vergleich aller Anbieter in Israel.
Mehr erfahrenMehrere Kredite zu einer übersichtlichen Rate zusammenführen — niedrigere Monatsbelastung und klarere Finanzen.
Mehr erfahrenFlexible Finanzierung für jeden Zweck — Renovierung, Auto, Feier, Familienhilfe oder Investition. Unabhängiger Vergleich zwischen Bankkrediten, Nicht-Bank-Anbietern und immobilienbesicherten Krediten.
Mehr erfahrenEine Absage ist nicht zwingend das Ende — Diagnose des Ablehnungsgrunds und eine realistische Finanzierungsstrategie, inklusive klarer Empfehlung abzuwarten, wenn nötig.
Mehr erfahrenSpezielle Begleitung für Auslandsansässige und Olim beim Immobilienkauf in Israel — Finanzierungslösungen und professionelles Coaching.
Mehr erfahrenEin vollständiger Leitfaden für Käufer aus dem Ausland und internationale Investoren: Finanzierungsbedingungen, Beleihungsgrenzen, erforderliche Unterlagen und alle Schritte des Immobilienkaufs in Israel.
Mehr erfahrenPersönliche Begleitung beim Immobilienkauf in Israel, einschließlich Standortberatung, Projektbewertung, Finanzierungsstrategie sowie Vermittlung von Anwälten, Gutachtern, Banken und vertrauenswürdigen Fachleuten.
Mehr erfahrenErstgespräch unverbindlich.