Tel Aviv ist der teuerste Markt Israels — und damit der, in dem eine schlecht gebaute Finanzierungsstruktur am meisten kostet. Ich begleite hier Käufer, Investoren mit Zweitimmobilie und Auslandskäufer, bankenübergreifend.
Benny Berman 2, Netanya, Israel
Warum die Struktur in Tel Aviv besonders zählt
Die Darlehenssummen liegen deutlich über dem Landesdurchschnitt. Kleine Zinsunterschiede oder eine unausgewogene Aufteilung zwischen den Tranchen summieren sich daher über die Laufzeit zu erheblichen Beträgen.
Regulatorisch muss ein wesentlicher Teil der Hypothek in einer Festzinstranche liegen; der Rest verteilt sich auf eine an den Prime-Satz gekoppelte und auf indexgebundene Tranchen. Diese Zusammensetzung bestimmt die Gesamtkosten stärker als der genannte Zinssatz.
Zweitimmobilien und Investoren
Ein großer Teil der Transaktionen betrifft Zweitwohnungen oder Anlageobjekte. Dort ist die maximale Beleihung geringer als bei einer einzigen Wohnung, der Eigenkapitalbedarf höher und die Erwerbsteuer beginnt in einer höheren Stufe.
Bei Anlageobjekten berücksichtigt die Bank erwartete Mieteinnahmen nur teilweise. Eine saubere Planung der Rückzahlungsquote inklusive bestehender Verpflichtungen verhindert eine späte Absage.
Stadterneuerung und Wohntürme
Viel neues Angebot stammt aus Pinui-Binui-, TAMA-Projekten und neuen Wohntürmen. Der Zahlungsplan erstreckt sich über Jahre, die Hypothek wird in Tranchen abgerufen.
Die Folge: Der bei der ersten Tranche zugesagte Zins gilt nicht automatisch für die späteren. Struktur und Liquidität sollten über die gesamte Bauzeit geplant werden.
