תל אביב היא השוק היקר בישראל, ולכן גם זה שבו טעות בתמהיל עולה הכי הרבה כסף. אני מלווה כאן רוכשי דירה, משקיעים בדירה נוספת ותושבי חוץ, מול כל הבנקים וגופי המימון.
Benny Berman 2, Netanya, Israel
למה התמהיל בתל אביב חשוב במיוחד
בתל אביב סכומי ההלוואה גבוהים מהממוצע הארצי, ולכן ההשפעה של הפרשי ריבית קטנים או של חלוקה שגויה בין מסלולים מצטברת לסכומים משמעותיים לאורך התקופה.
לפי הרגולציה, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות במסלול בריבית קבועה, והיתרה מתחלקת בין מסלול צמוד פריים למסלולים צמודי מדד. הבחירה בין אלה — ולא רק הריבית המוצגת — היא שקובעת את העלות הכוללת.
דירה נוספת ומשקיעים
חלק ניכר מהעסקאות בעיר הן דירה שנייה או השקעה. במקרה כזה שיעור המימון המרבי נמוך יותר מאשר בדירה יחידה, ההון העצמי הנדרש גדול יותר ומס הרכישה מתחיל במדרגה גבוהה.
כשמדובר בנכס להשקעה, הבנק בוחן גם את שכר הדירה הצפוי, אך לא מכיר בו במלואו. תכנון נכון של יחס ההחזר, כולל התחייבויות קיימות, הוא מה שמונע סירוב בשלב מאוחר.
התחדשות עירונית ומגדלי מגורים
חלק גדול מההיצע החדש בעיר מגיע מפינוי-בינוי, תמ"א ומגדלים חדשים. בעסקאות כאלה לוח התשלומים ארוך והמשכנתא נמשכת בפעימות לאורך זמן.
המשמעות המימונית: הריבית שאושרה בפעימה הראשונה אינה בהכרח זו שתחול על הפעימות הבאות. חשוב לתכנן את התמהיל ואת התזרים לאורך כל תקופת הבנייה.
